Przedsiębiorstwa skomunalizowane też mogą powołać się na dobrą wiarę
Na pewno znany jest Wam problem urządzeń wybudowanych na nieruchomościach Skarbu Państwa przed uwłaszczeniem przedsiębiorstw państwowych. Pisałem o nim wielokrotnie w blogu, ostatnio w kontekście uchwały Sądu Najwyższego wydanej w sprawie III CZP 81/18.
Sąd Najwyższy przesądził w tym orzeczeniu, iż w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa, posiadanie uwłaszczonych na sieciach przedsiębiorstw państwowych rozpoczynało się w dobrej wierze. W takich sprawach mechanizm był jasny – Państwo rozdzielało swój majątek celem kontynuowania działalności publicznej przez poszczególne podmioty, już w pełni samodzielnie i na własny rachunek, zatem musiało dać im możliwość dalszego korzystania ze swoich nieruchomości.
Ten model jednak w części przypadków, dotyczących przedsiębiorstw o lokalnym zasięgu działania (w szczególności przedsiębiorstwa ciepłownicze i wodociągowo-kanalizacyjne) przedstawiał się nieco odmiennie. W wielu bowiem miastach nastąpiła jednoczesna komunalizacja gruntów, stanowiących dotąd własność Skarbu Państwa, oraz sieci zarządzanych przez przedsiębiorstwa państwowe.
W dacie wejścia w życie ustawy komunalizacyjnej tj. 27 maja 1990 r. w jednym ręku znalazły się urządzenia przesyłowe oraz nieruchomości, przez które przebiegały. Z powyższym związany jest skutek w postaci braku możliwości biegu terminu zasiedzenia służebności gruntowej, wszak nie można jej posiadać na własnej nieruchomości.
W powyższym zakresie nie będzie miało decydującego znaczenia, czy gmina wykonywała bezpośrednio zaopatrzenie w ciepło lub wodę przez zakład budżetowy, czy też działalność taką wykonywało przedsiębiorstwo komunalne, posiadające osobowość prawną – posiadanie nie mogło biec przeciwko właścicielowi urządzeń, który oddał je do korzystania pod tytułem darmym albo odpłatnym innemu podmiotowi.
W pewnym jednak momencie taki stan ulegał przerwaniu, na skutek rozdzielenia praw do nieruchomości i praw do urządzeń przesyłowych – to ostatnie z reguły było wnoszone aportem do spółki prawa handlowego, zwykle również ze 100% udziałem gminy. Od tego dnia możliwe było posiadanie służebności na nieruchomości gminnej.
Pytanie, w jakiej wierze była spółka w chwili rozpoczęcia posiadania służebności na nieruchomości gminy?
W mojej ocenie jest to posiadanie w dobrej wierze, co uzasadnione jest m.in. analogią do sytuacji, opisanej w uchwale III CZP 81/18, w której następowało przekazanie części majątku Państwa przedsiębiorstwu państwowemu celem kontynuowania działalności przesyłowej albo dystrybucyjnej.
Gmina również wyposażała w niezbędny majątek spółkę gminną, której powierzała wykonywanie zadań publicznych związanych np. z dostawą ciepła. Z uwagi na brak wówczas świadomości, iż należy odrębnie, wyraźnie uregulować prawo utworzonej spółki do korzystania z nieruchomości gminnych, ten problem nie doczekał się wyraźnych zapisów w umowie. Nie może być jednak wątpliwości, iż gmina w pełni zgadzała się na dalsze korzystanie z jej nieruchomości przez podmiot, któremu przekazała niezbędny majątek i nakazała świadczyć usługi określonego rodzaju dla społeczności.
Ten kierunek wykładni wydaje się przeważać w sporach przedsiębiorców przesyłowych z gminami, przynajmniej w północnej i północno-zachodniej Polsce, co mogę potwierdzić empirycznie. Doradzałem jednemu z przedsiębiorców ciepłowniczych w sporze ze spółdzielnią mieszkaniową, podnosząc właśnie kwestię dobrej wiary w dacie wniesienia urządzeń przesyłowych aportem. Sąd okręgowy podzielił to stanowisko i stwierdził zasiedzenie służebności przesyłu w dobrej wierze.
Ten kierunek wykładni oznacza dla przedsiębiorstw państwowych podlegających komunalizacji, iż w sporach z gminami (których wcale nie brakuje) nie stoją na straconej pozycji w odniesieniu do urządzeń istniejących na nieruchomościach gminnych przed przekazaniem ich własności spółce. Z reguły od tego momentu minęło już 20 lat, zatem nabycie służebności przesyłu przez zasiedzenie jest wysoce prawdopodobne.
Piotr Zamroch
Specjalizuję się w prawie energetycznym oraz prawnych i ekonomicznych aspektach inwestycji przesyłowych. Doradzam wytwórcom energii oraz operatorom sieci we wszystkich branżach energetyki i w sektorze wodociągowo-kanalizacyjnym. Analizuję problemy prawne wieloaspektowo, dzięki czemu moja wiedza i doświadczenie są wykorzystywane do budowania strategii postępowania i wewnętrznych procedur w spółkach przesyłowych. W ten sposób pomagam oszczędzać czas i pieniądze moim Klientom.
W czym pomagamy?
Pomagamy przedsiębiorcom przesyłowym w kompleksowym zabezpieczeniu praw do nieruchomości – od budowy strategii i procedur po negocjacje oraz spory dotyczące odszkodowań i wynagrodzeń. Wspieramy inwestycje liniowe na każdym etapie, minimalizując ryzyka prawne i zapewniając sprawną realizację projektów. Reprezentujemy Klientów w negocjacjach i postępowaniach, dbając o ich interesy wobec właścicieli nieruchomości oraz zarządców dróg.
Jak wygląda współpraca z nami?
Projekt rozpoczynamy od analizy sytuacji oraz opracowania strategii działania, która minimalizuje ryzyka prawne i organizacyjne. Na każdym etapie jesteśmy zaangażowani i dostępni. Dbamy o sprawną komunikację, transparentność działań oraz skuteczność w realizacji powierzonych nam zadań.
Dlaczego warto z nami pracować?
Łączymy specjalistyczną wiedzę z doświadczeniem w obsłudze inwestycji liniowych i spraw związanych z urządzeniami przesyłowymi. Nasze podejście opiera się na skutecznych strategiach minimalizujących ryzyko oraz elastycznych rozwiązaniach dostosowanych do potrzeb Klienta. Działamy kompleksowo – od doradztwa i negocjacji po reprezentację w sporach, zapewniając efektywność na każdym etapie współpracy.
